我第一次买手机的时候卖手机的姑娘告诉我说电池耳机是赠送的时候我是震惊的,我寻思你厂家不配电池我买个手机我也没法用啊。后来买房的时候我还是没想通,我他妈买你的房你不修楼梯电梯井你让我咋上去啊!但是看到大家都接受这种设定,我也不敢问也不敢出声生怕別人看我像看傻子一样!后来他们真把我当傻子来知乎说手机不配电池楼房不配楼梯我觉得这很合理!
看看现在的欧洲就大概知道部分未来的状况了,毕竟它们走过的路我们正在全盘复制。
很多人言及西方国家的普通住宅好像就是家家户户都是带花园和游泳池的BIG HOUSE,这真的是一个非常大的误区。在欧洲已经住了十年,美英法德意奥等国的很多城市市区郊区都考察过,想起来小时候在国内看着周围开始大量兴建高层住宅,才发现熟悉的场景在六十多年前的欧洲也差不多嘛。
西方国家中,美加澳新等主要移民国家的城市,尤其是美国,除开纽约与芝加哥等最早建设摩天楼的城市外,其余绝大部分城市都是以紧凑的高密度办公区域为核心,四周为蔓延开来无边无际的别墅居住区。(当然这也是最符合大家印象中的“西方人住宅模式”)。加澳新大致相同,因此不在讨论范围内。
日本作为西方成员里的亚洲国家,流行的“一户建”就不用多说了,人口高度集中的东京一些区域现在也在修建少量的高层塔式住宅(虽然户型烂但毕竟不是市场主流),同样不在讨论范围内。
剩下的就是英法德意为代表的老欧洲国家了,也就是我要稍微细说的部分。地狭人稠的欧洲城市化区域,新大陆式的BIG HOUSE在这里根本不是常见景象,中国现在大兴土木高层住宅的现象在半个世纪前的老欧洲同样上演过,并持续了将近二十余年。虽然一些动机并非完全相同,文化环境也各异,但是了解它们现在的处境有助于我们对未来进行合理的推测,尽管看起来并不乐观。
我先简单介绍下欧洲高层住宅热潮的历史背景,至于哪些因素和我们相契合以及哪些不同,各位自有判断。
其实欧洲修高层住宅的理论基础二战前就出现了,1922年柯布西耶就推出了在当时看简直疯狂的“明日之城”的计划,市中心24座60层的摩天住宅可容纳四十万居民,后来陆续的Plan Voisin(瓦赞计划)就恨不得把巴黎市中心一铲子全部推平了盖高楼,最后就到了二十年代末的“光辉城市”,虽然还是要让人住高楼,但更讲究城市布局和分区了,反正说来说去其中一个点就是要让人住高楼(这里表扬一下大武汉现在实践得很好,不愧是和高卢鸡关系最亲密的城市,老爷子要是还在世肯定想搬来这里养老,毕竟即便是住六十层楼顶推开窗也还是另一座六十层面对你)。到1933年终于由CIAM搞出来个《雅典宪章》,这个宪章影响有多大这里我不赘述,总之二战后欧洲修高层住宅是有其理论基础的。
有了理论基础,接下来我说说现实层面的几个主要原因:
一:二战部分城市的绝大部分建成区域几乎被夷平,如柏林、华沙、鹿特丹一类的,另外像伦敦,米兰一类的大城市在大轰炸后损失极其惨重。当时全欧洲除了巴黎,罗马等不设防的城市幸免于难外,其余大部分都需要战后重建。
二:美国“马歇尔计划”源源不断地向旧大陆送了四年的钱,西欧迅速恢复了元气,城市化进程加速,城区扩张,大量农民挤着进城去谋生活,自然需要住的地方。
三:惨烈的战争虽然导致数千万人的丧生,但战后的快速重建在迎来金钱潮的同时也迎来了婴儿潮,持续长达二十余年之久。
四:前两次工业革命虽然让欧洲开创了历史上最辉煌的盛世,但是绝大部分的工人居住条件非常之恶劣,不仅童工普遍,工人拿着微薄的薪资被迫007,拖家带口聚居在污水横流极其肮脏的贫民窟中。直到十九世纪晚期英国的伦敦和利物浦才慢慢开始诞生“公共住宅”计划,二战前都仍然只是小范围内建设,战后才开始借国家重建之机而逐渐普及到全欧,正因为由当局实施,因而可以达到标准统一化(例如许多政府主导的高层住宅的标准化部件比如门把手或者马桶等由于批量购买,因而成本更低)。
五:战后混凝土预制件技术的突破性发展,实现盖楼的更快,更高,更强,最重要的是更便宜,近一步降低了建造成本[1]。
所以很简单,楼没了,人多了,还集中,拒绝高速发展时形成贫民窟,要在西欧这片土地上迅速解决这些问题,怎么办,盖楼呗,最好是快速建设统一标准的高楼,一下子把他们都塞进去,岂不是节约了土地,又贡献了gdp,还解决了头疼的住房问题,一举多得。(相较于美国拥有广袤无垠的优良土地,西欧可不敢铺张,即需要保有一定量的农业和自然环境用地)
因此,以英国为首的西欧诸国当局就决定开始盖高楼(法国甚至是选择盖新城,即后来持续了二十年的赫赫有名但又问题丛生的Grand ensemble计划[2]),尤其是选择盖在老城周边地区,毕竟地价便宜。市中心的空地或者被损毁的楼要么部分修复要么按照原来的规模进行现代化重建,部分盖起了新潮的写字楼,这种模式逐渐蔓延至全欧二线城市,三线城市。
当然以苏联为首的华沙集团战后也是面临同样问题,解决办法同样也是大量建设标准化预制塔楼,从莫斯科到柏林或华沙同样在大兴土木,但是这里不展开说了。
眼看着快速装配式高楼解决了政府眼前最头疼的问题,但是你得刺激开发商去建,那时绝大部分欧洲人是排斥住高楼的或者说对于住高楼没有概念,彼时的英国普遍住宅都是联排或独栋,只有大洋那头的纽约或芝加哥人爱住高楼。因此要改变大家的观点首先你得修,要刺激开发商修那么多高层那你得舍得放血,于是补贴计划应运而生。比如在英国,修得越高补贴越多,按楼层计。因此从英格兰到苏格兰,高层住宅简直像坐火箭一般,从南到北四处冒起来。[3]
又是鼓励又是补贴,战后那些炸的乱七八糟的房子不能修复的全部拆了盖新楼,贫民窟用铲车推了盖新楼,郊区眼看着城区装不下了也修起了高楼接纳进城打工仔,总之四处大兴土木一片热火朝天。
崭新的高楼开始与核心区的宫殿教堂一起分享战后的辉煌时光,曾经居住在贫民窟的城市工人和拖家带口进城寻找机会的农民都住进了快速预制建设的高层混凝土塔楼,干净明亮体面,虽然不如那些old money依然住在精心打理的别墅或者庄园里,但相比于战前那真是优越太多了。并且因为设施非常现代,电梯、暖气、淋浴设施、垃圾处理设备以及小区绿化等一应俱全,所以当时很多公务员以及医生教师等中产阶级的人都主动选择搬进全新的高层小区,现在看到一些人说什么欧洲人不住高楼只有中国人爱住真的是有点扯。
一片欣欣向荣的大规模建设,这些政府主导的高层公寓顿时成了欧洲经济高速发展的写照之一。就像几百年前欧洲各大城市比赛疯狂盖大教堂的尖顶一样,高耸的塔楼代表着全社会的进步。当然了执政者也拿这些迅速建起的未来风格的高耸塔楼来给选民留下深刻的印象,因为这标志着战后政府主导的重大进展。
给大家放几张战后欧洲大兴土木高层住宅的照片:1. 1968年英国格拉斯哥Balornock区高层住宅小区建设现场,场景熟悉吗?2. 同年,两个苏格兰小孩正看着部分完工的小区3. 1967年英国格拉斯哥Camlachie区另一处双塔住宅工地4. 1968年英国格拉斯哥Gorbals区住宅小区,前方的历史住宅显得格外矮小5. 1971年意大利米兰Gratosoglio区刚刚竣工的住宅塔楼,附近的基础设施仍然还未完工6. 1959年英国伦敦Southwark区域建筑工地7. 1969年兴建中的巴黎19区Cité Michelet住宅区8. 1950年代建设完成的法国Sarcelles市,这并不是大家传统印象中法国的城市风貌吧9. 1962年开工的意大利那不勒斯Vele di Scampia高层住宅区,造型形似附近的维苏威火山
高层塔楼不仅一时间急速扩张,更在追求高度上表现毫不逊色:10. 1973年正在修建中的法国大巴黎附近Puteaux市最高住宅“Tour Défense 2000”,以47层,134米的高度迅速夺得全法最高。几年后1979年小巴黎内19区的Orgues de Flandre住宅楼也以39层,123米打破巴黎最高住宅楼称号
不仅传统大城市四处盖高层住宅,几万人的小城镇也有样学样盖超高住宅:11. 1958年,当时仅一万五千多人口的意大利海滨小城Cesenatico最高住宅封顶,高达118米,35层12. 1959年,距Cesenatico不远的人口刚过九万的另一海滨小城Rimin市住宅封顶,101.5米,28层
五六十年代,一开始在很多欧洲城市住高层住宅是一件很时髦的事情,毕竟是个新鲜事物。坐个电梯上二三十层回到家,打开冷气/暖气,看着窗外古老的欧洲城市天际线或是一望无际的海滨在当时非常吸引人,当然也代表了战后西欧高度繁荣的一种全新的现代化生活方式。13. 看看1960年代当时仅两万人口的法国Mantes-la-Jolie市的明信片,像不像当下的中国城市14. 明信片上的高楼住宅和遍地停的小汽车代表了时下欧洲的再度繁荣15. 五十年代兴建的法国Venissieux市16. 遮住法语城市名,你会认为这是法国城市?
在这里列一下当时欧洲四大主要国家的人口数以供大家参考:英国:1950年5038万人,1970年5563万人法国:1950年4182万人,1970年5077万人西德:1950年5095万人,1970年6100万人意大利:1950年4710万人,1970年5366万人
在当时铁幕外的西欧世界中只有伦敦以八百万人口和巴黎六百万人口处于断层领先,其他各大传统工业城市的都市区诸如曼彻斯特,伯明翰,格拉斯哥,汉堡,米兰等一类的大多在一两百万人口,在这个人口区间内也包括罗马和马德里等首都城市(虽然在之后很快人口膨胀而逐渐拉开与其他城市的差距)。
另外个人觉得值得注意的是,马歇尔计划结束的前一年即1950年欧洲的城市化率达到51.3%北美 63.9%大洋洲 62.4%拉美-加勒比海 41.4%亚洲 17.5%非洲 14.4%
根据国家统计局数据显示2011年末,我国常住人口城市化率达到51.27%,这样刚好达到六十年前战后欧洲水平51.3%,九十年前的美国水平51.2%(顺带提一下1950年我国为10.6%,2020年达到63.89%)
其实从城市化率对应的这个时间角度来看,中国全面铺开高层住宅的建设的时机点与战后欧洲的重建时间点大致吻合,中国大兴土木基建和摩天楼的时间点也基本吻合上世纪二十年代的美国(美国疯狂的摩天竞赛即发生在此时,1913年-1931年的18年内,纽约连续四次打破全球最高楼称号,从伍尔沃斯大厦的241米,57层直接拔高到帝国大厦的381米,102层,虽然同时伴随而来的还有大萧条)。因此某种程度上来说我们确实是在赶英超美,汲取了欧美百家之特长,一些发展路数几乎差不多。
另外我看评论区有人问我为什么不拿最近的香港来作为案例参考,个人觉得香港的案例有太大的特殊性,作为亚洲首屈一指的国际金融中心,产业非常高端且地狭人稠,虽然很多模式我们照搬过来了,包括相对先进的地铁上盖这种TOD模式,也包括大家恨之入骨的公摊模式以及容易造成烂尾的期房模式,我都理解。但是大陆的高层住宅不仅只分布北上广深等人口密集经济发达产业先进的这些一线城市,如果止于此,那我们可以和香港纽约去比较,而事实是一直到县城都遍地开花。本问题问的是大量超高住宅以后怎么办?我想题主以及广大朋友关心的可能不止是一线城市未来,而更多的是其他产业不如香港高端的绝大多数普通级别城市的未来,因此从这个角度来看,欧洲战后分布在广泛大中型城市的高层住宅的未来对我们而言比较更具合理性。尤其是欧洲后来经历数次石油危机而导致经济停滞甚至衰落,婴儿潮落幕同时老龄化开始加速,劳动力不足而引进外国移民等等各种有可能在未来我们也可能面临的问题,相对更具参考性。
英国的格拉斯哥和伦敦在六十年代大建设巅峰期时,修建的住宅中高层套数占比甚至达到80%,全国范围内一度也攀升至29%的建设比例,意大利战后连续三十年每年竣工的高层住宅增比都超过10%,从米兰到罗马,从威尼斯到博洛尼亚,从那不勒斯到巴勒莫无一例外。法国造城运动更加轰轰烈烈,不仅小巴黎市内的边缘地区或者未开发地区尝试盖高楼,法兰西岛地区的塔楼新城更是一个接一个。同时西班牙西德荷兰都处于相同扩张状态。
快速建设和高速发展的繁荣背后,隐忧和危机其实已经慢慢浮现了,只不过当时大家刚刚从战后重获新生,眼前只有崭新的一切和光明的未来。
建设的时候有多大多快多高,后续的一系列问题就相应放大。
我看到很多人说现在国内大量兴建的高层住宅品质不好,材质很差,赶工期存在偷工减料或者应付了事,根本无法和欧美那些高楼相比。对于这些我没有调查过所以我不作任何发言,在国内有这方面施工经验的朋友可以在评论区说一说。但是同样对于很多言必及欧洲标准就是卓越,就是高水平的,在当年快速建设的发展时期同样也不适用了,因为大量工程实际品质并不理想。
当时建筑界流行的“粗鲁主义”非常受建筑师欢迎,混凝土作为当时的首要建设材料,为建筑师和工程师提供了无限的灵活性,预制混凝土板和标准化配件出厂后就可以立即组装起来,因而建设速度也非常快。为了极度压缩设计时间和建设工期而去应对庞大的住房刚需,高楼内外风格均现代且简单,毫无特色,这就造成了第一个问题,丑。一开始很多设计师们设计的都是清爽的白色塔楼,结果没过多久,立面就脏的不行,变成了暗灰色,另外也正是因为极其简单的方盒子造型,建筑师都没派上用场,大量相似的图纸复制粘贴,结构师完成了施工核算基本上就立马开工了。
为了赶工期很明显就无法精细施工,没过几年大量的塔楼品质就开始出问题,屋顶漏水,混凝土块剥落,钢筋腐蚀,墙壁潮湿而逐渐令人难以忍受。并且因为设计图纸几乎全国乃至大部分欧洲国家都相似,在复制图纸的同时也把问题同样复制过去了。当混凝土腐蚀出现了裂缝之后,建筑安全性就开始被破坏了,这就造成了第二个问题:危。这个问题时有发生,直到二十多年后的1968年5月16日的清晨,一声爆炸声让社会不安达到高潮,这就是当时伦敦的Ronan Point爆炸事件[4]。17. 1968年伦敦东部Newham区Canning镇小区
事情经过我简单描述一下:Ronan Point是伦敦东部Newham区的一个高层塔楼小区中的一栋楼,这个小区由几栋22层高的住宅楼组成。于1966年开工建设,1968年3月11日便立即完工启用,随后居民陆续搬入东伦敦这个全新的住宅小区。交楼仅两个月后的5月16日的清晨5点45分左右,住在18楼角落户型的居民Ivy Hodge醒来准备去开燃气灶煮茶喝,在点燃火柴的瞬间,燃气爆炸,强大的爆炸威力炸毁了她上方四层楼的承重墙,墙壁垮塌导致地板无法支撑,因而连锁反应致整座大楼的东南角逐渐崩塌到地面。万幸当时大楼刚剪彩两个月,上面四层有三层仍然处于空置状态(Hodge被炸飞出房间,幸免于难活了下来,令人意外的是燃气灶也被炸飞但仍然可以使用,后来搬到新地址她也带上了这个灶),但仍然还是造成了4人死亡,17人受伤的惨剧。18. 当时事故现场照片19. 经过各大媒体的头版大肆报道后,恐慌蔓延在各大高层住宅小区
当然公众的恐慌是有道理的,虽然这栋楼被部分重建修复后大家又搬进去住,但并没有消除掉人们的担忧。后来的调查委员会公布了报告指出这栋楼承重节点设计不合理,结构有明显问题。其中调查员预测十五年后,该楼的结构会出现严重问题并崩塌。到了八十年代大家担忧预测成真,于是组织搬离出来,并于1986年逐步解剖式拆除(而非爆破)。拆除的过程中发现的问题严重程度远超当时委员会的想象,低层的混凝土承重点部分发现了裂缝,并且裂缝之严重可能在刮强风时就会被施加额外压力而崩溃,一年后即1987年10月在英国出现罕见超大风暴,万幸没有拖延,否则后果不堪设想。
这件事也导致了英国1970年建筑法规的修改,需要重新进行设计规范以保证爆炸,刮风或是汽车撞击等内外力施加时不会造成建筑物不成比例的垮塌,并且要应对可能的地震设计。毕竟当时很多大楼的图纸大同小异,使用材料和技术也并无二致,所以Ronan Point事件之后导致公众对高层住宅信心大打折扣,间接导致了日后高层住宅热潮的结束。
第三个问题就是远,虽然当时很多被轰炸后的城市中心有很多无法修复的建筑而被拆毁留下了空地,但战后快速重建阶段,这些遍布核心区的零星地块基本上还是修建了与之前或附近规模差不多的现代建筑,偶尔一些大型地块会建设部分高层住宅(当然也售价昂贵,比如伦敦的巴比肯中心)。西欧绝大部分城市的老城区住宅建筑兴建于工业革命后,在富裕繁荣的时代自然设计和用材都是极其讲究,因而战后未被炸毁的古典建筑几乎都不会被悉数拆除,而是进行内部改造和保养。因此为了广大中下层劳动人民的刚需,大面积的高层住宅建设便瞄准了地块便宜的城郊甚至更远的农村,同样也带来了严重问题,又远地方又破,交通不方便,和传统热闹的老城区隔离开来后久而久之就形成了一座座封闭的建筑孤岛,毫无生气。
远这个问题如果能有相匹配的附属配套尤其是足够满足的医疗教育购物和其他市政设施,也不会是非常大的问题,毕竟也是可以自给自足的形成新的小型自治区域,然而快速发展的同时,成片成片的高层住宅区先是迅速的塔楼盖好了,居民搬进去住了,其他设施压根儿就还在修建中。或者是一开始的规划图的配套设施是按照户数和预估人口进行分配建设,但是日后的各种变化比如居民数变化或者是族裔需求或是年龄差异等等都未考虑进去,就导致配套赶不上变化,各种需求看来还是要折腾到老城区,这就是第四个问题:缺。20. 六十年代,意大利米兰Gallaratese区域高层塔楼部分已经落成,但基础设施以及配套仍显缺乏,且相当远离米兰以大教堂为核心的市中心区域,直到八十年代地铁1号线延伸到这里才改变了当地的出行方式
因此又丑又危又远又缺的高层塔楼虽顺应时势而起,但短暂的风光之后便伴随着接踵而来的社会问题就此葬送了西欧大面积兴建高层住宅的繁荣。
除开因各种设备逐渐老化而时常导致诸如漏水、照明、排水、供暖等方面的问题。同时对石棉的致癌危害并无认知,作为建筑材料仍在大肆使用。并且对于彼时的欧洲人来说高层小区是战后新产物,因而对于新形态住宅模式完全没有概念,虽然配套有物业管理机构但是水平较低,也没有完善的规章流程。由于从电梯到垃圾处理设备等共用部分都是需要定期维护和保养的,于是在低水平的物业管理之下,数年之后各种问题开始层出不穷地出现,令居民难以忍受。于是就开始逐渐搬离该地,导致空置率上升,人员越来越少(即便最后底层人士或移民难民搬进来,也并无足够的钱支付物业开销),物业缺乏足够的资金来正常运转,各种民生问题就越多,问题越多促使搬家的人也越来越多,物业更加失能,成为死循环,治安也同步恶化。
尽管楼下有配套公园与绿地,但是在物业的低端管理下,公共绿地也没法使用了。一栋楼二三十层,两梯六户八户很常见,肮脏昏暗的电梯经常发生故障,带孩子的家庭不太愿意把小孩子一个人放到楼下花园里玩,毕竟在高耸的塔楼上无法照看。因而一开始设想节约土地以拥有更多公共花园的美好图景最后压根儿没法实现。自然导致带小孩的家庭就逐渐开始选择搬离高层住宅,而寻找其他更合适的住房模式了。
另外这里要着重说一下的就是居民构成:早期为应付大量民工进城谋生和大量底层工人的刚需所赶工兴建的大批高层住宅,最初的十几年确实吸引了眼球。当时的社会进步,经济发达,高速的城市化的确造就了世纪中叶的西欧出现了空前绝后的繁荣。但是值得注意的是,制造业在彼时的西欧仍然占据主要劳动市场,因而高层住宅的最大住客群体就是制造业工人家庭,包括进城务工的农民。但是相对来说正因受教育程度不高,而在六十年代末的西欧逐渐兴起的去工业化而转向以金融和其他高端服务行业为主的时候,首当其冲受害的就是他们,失业率逐渐上升。而后1973年第一次全球石油危机彻底结束了战后繁荣,随之而来的经济衰退,低增长,高通胀,高失业率再一次让这些高层住宅小区的主要居民叫苦不迭,很多人无奈领取失业救助勉强度日。加之日后缓慢步入的老龄化社会,居住于此的老年人开始领取养老金,导致小区大部分居民属于失业状态和退休状态,缺乏活力,社区反馈逐渐负面化。
最后就是一时间修的高层住宅太多,很快便缓解了大量的人口住房压力,欧洲主要国家人口增长速度我之前已经列在了前面,因此高层住宅不再吃香,战后再次富裕起来的西欧人很快有了更多住房选择,并且六十年代末住房危机缓解后,比如英国也停止了给予修建高层住宅的补贴等措施,缺乏了官方支持,以及各种弊端的显现,开发商也开始转向,而去兴建其他样式新颖布局更合理的的多层住宅或者郊区别墅了,也比如对岸的法国于1977年因为巴雷法案(Loi Barre)的推出而不再大量兴建高层住宅群。
(这点和我国国情不一样,大家了解就好)因为战后重建,经济繁荣,英国经历了1948-1953年第一波以印巴裔为主的移民潮,1962年后受移民法案限制被迫再出现一波以印裔为主的移民潮。同样的比如法国在1962年阿尔及利亚独立战争结束后迎来了大规模的北非移民潮,占比达到移民的三分之一,而后的七十年代非洲和亚洲地区移民也开始大量涌入法国等等。本来随着时间的推移,仍然还住高层住宅的大部分家庭就是中下层居民,其中很多饱尝失业和低薪之苦。而曾经因为住房难而住进来的中产阶级如今已经搬离出去,一些移民因而住进了这些高空置率的远离城区或者缺乏维护的高层住宅塔楼里,并渐渐形成了主要租客。欧洲裔移民还好,虽然也被当地底层人排斥,但大多数情况还能维持表面的和谐,而其他第三世界国家的移民因肤色,文化和宗教信仰的巨大差异与当地社区根本无法迅速融合。并且大部分移民的目的就是为谋生,被当地底层人士仇视为过来抢夺饭碗,在受教育程度不高,语言文化不通以及区域环境闭塞等情况下,非常容易起冲突,当然不否认有少量和谐共处的高层社区,但矛盾与冲突才是相对普遍现象。
以上总总,西欧战后高速扩张兴建的大量高层住宅从吸引大众成为时髦选择到最后被排斥纷纷搬离并逐渐沦为自我隔离的高层贫民窟,经历了长达二十多年的变化,这里面叠加了太多因素,总之大面积兴建高层的热潮在七八十年代末逐渐画下句点。
林立的塔楼小区造成的社会问题越来越严重,不仅大楼维修费用极度高昂,设施严重老化,住户水平参差不齐,区域配套设施相对缺乏,更为致命的是成为了恶性治安案件的高发地带。涂鸦和打碎玻璃已经不能叫问题,吸毒斗殴抢劫才是高频事件,让当局非常头疼。无奈之下,当初战后重建的光明形象如今已然衰败,大面积拆除似乎成了摆在台面上最终唯一可能的选择。21.曾经象征战后经济高度繁荣的意大利那不勒斯高层住宅区Vele di Scampia破败不堪,讲述意大利黑帮的人气影片《格莫拉》便在此实景拍摄,部分塔楼如今已爆破
不过三十年左右的时光,到七十年代末,拆楼运动开始兴起,并迅速席卷整个英国,海峡对岸的欧洲大陆也应声响起,于是另一个热潮又开始形成了。
更新:
回答关注度迅速升高是我事先没有预料到的,大家的评论和留言我也都大致看了一遍,这里我插一下解释一些大家的问题:
之所以花大篇幅写了这么多历史部分主要是让大家详细了解一下战后的欧洲同样有一段时间兴建了大量的高层住宅塔楼以及其背后的动机和影响,虽然不管是社会体制还是分布模式都不尽相同,规模也无法和当下的中国相比(尽管和当地人口规模相比也并不小),但是对照当时的欧洲社会,如今的中国仍然有一些因素非常相似,比如婴儿潮的到来,在快速城市化进程中需要安置大量的进城劳动力,贫民窟/城中村的改造拆迁,保护耕地节约土地等等,出发点都大致一样。但是也有很多不同的部分,比如很重要的一点就是中国的土地财政,这点和欧洲就完全不同。以及西欧当时兴建大量高层住宅的主导者是政府,包含从设计建造到租售,而中国占这方面主导因素的主要是地产开发商,政府更多是售卖土地提供固定年限的使用产权。另外当今设计的高层住宅在采光通风消防电梯等各方面要比半个世纪前的欧洲塔楼更加先进完善,技术更加成熟。还有就是期房与公摊这种我国自有模式等等,因而造成的影响和后果也不一样。所以历史部分我着墨过多就是为了让大家对照欧洲曾经走过的路去自己筛选要素来做评判以及预测,毕竟每个人的看法和观念也互不相同,同时未来的发展也并非线性发展,所以回看历史更多的是对以后做一个大致合理的预测。
另外,高层住宅并非都是廉价鸽子笼,也并不预示着一定会在未来变成高层贫民窟,伦敦,巴黎,法兰克福,维也纳,米兰,鹿特丹等等城市如今再次兴建高层住宅楼,并且有愈演愈烈之势,尤其是伦敦和鹿特丹所兴建的是超高层(更不用说纽约多伦多墨尔本等等其他移民国家的主要城市的热潮了)。但是这里面大致都有一个特点,即如今在市区兴建的高层住宅不再是普遍满足中下阶层的需求,而是在金钱和地位的驱使下为中上阶层所打造的空中天堂。因此塔楼风格多样且用材高级,各项基础设施以及安全设备都相当完善,房价和物业费的高昂也筛选了绝大部分的客户,因此良好的循环保证了塔楼在未来能够处于实时维护保养的状态,而绝不至于退化为贫民窟。
最后再次感谢大家对该回答的大量赞同与喜爱,鄙人受宠若惊,如有各项疏漏缺失还望谅解,欢迎大家有什么不同的见解看法留言在评论区里(友善第一)
当在高层塔楼小区安置警卫进行日常巡逻都无法降低犯罪率的时候,社区的退化和衰败便成为了常态。以至于一些地方行政当局将所谓的“问题家庭”安置于同一社区以达到“以暴制暴”,这种“眼不见为净”的粗暴处理方式更加剧了问题的严重性,以至于最终成了事实上的“No-go area”。[5]
虽然高层塔楼小区的环境在英法各国都开始逐步恶化,但“拆”字一开始并未提上台面,毕竟很多楼的楼龄过于年轻,且仍然居住有部分原始住户。考虑再三,维护改造仍然是曾经的首选项。此时很多塔楼已经开始逐步着手进行改造工程,比如进行外墙体保温工程,屋顶防渗水工程,安装大门门禁系统等等各项升级,并且在日后八十年代开始拆楼的过程中,仍然同步有很多塔楼在进行改造工程。但事实情况要比想象的复杂,结构的缺陷以及设计的不当使得维护的成本远高于拆除成本,更为重要的是当时尽管部分原始住户家庭仍然选择继续住在塔楼里,但搬离出去的家庭所留下的空房逐渐被“问题”租户所取代,居住环境的恶化导致原始住户家庭别无选择,忍无可忍的情况下只能被迫搬家,因此原始住客越来越多的离开,“问题”住客也因为其他诸如设施老化无法使用等各种的问题最终也搬离的时候,一些高层住宅成为几乎空无一人的“鬼楼”。这时,“拆”字才逐渐摆上台面。
距离1951年在英格兰东部的Essex郡的Harlow镇落成的全英国第一座高层住宅(当时仅10层),到二十年后的1972年,兴建中十层以上的住宅占当时兴建总数的比例迅速下降到不足5%,再到1979年9月30日的一声巨响后,位于利物浦Wirral区Birkenhead镇的高11层Oak and Eldon Gardens住宅楼便应声倒地。建设于1958年的公寓大楼,仅仅二十年的历史,顷刻化为灰烬的同时开启了拆楼运动的序幕。22. 1977年8月30日的Oak and Eldon Gardens,两年后便从此消失
在完工17年后,大楼已然处于退化状态,涂鸦和破坏非常常见,似乎不可避免地要面临被改造或被拆除。当时的工党和自由党议员四处呼吁希望大楼免遭拆除,提出的理由是Wirral区仍然还有数千人生活在比该大楼更简陋的劣质住房里,或者可以稍微改造一下用于利物浦理工学院的学生公寓,总之并无结构缺陷且楼龄仅二十年就被拆除实在过于浪费。事实上在当时大楼发生过一次火灾以及一名儿童从顶层摔下来死亡后,已经开始陆续有家庭从衰败的社区中搬家出来而另寻他处,当时的保守党议会领导人Malcolm Thornton甚至称这些街区为“癌症”。如果选择翻修显然代价太高:出具的报告显示翻修需要花费四百万英镑,但是拆除只需要一百万英镑,很明显未来会作何选择。尽管被采访的当地居民并不是人人都愿意搬家。比如一位时年32岁的妇女,虽然她被告知将被安置在郊区的另一处住宅,但她的子女因在市中心上学很明显这里要更方便,所以她不想搬家。[6]
不满或是抗议最终都是无效的,压倒大楼的最后一根稻草是时任首席警司的Robert Hughes向当时的市议会和警察局局长提交了一份秘密报告,显示大楼的犯罪十分猖獗,退化相当严重。
经济和治安双重因素的叠加给大楼最终判了死刑,且立即执行,尽管才竣工二十年。
这只是时代缩影里一处不起眼的小楼,无数座遍布各地的高层住宅都面临着或多或少相同的情况,怎么大建的就可能面临怎么大拆。根据1986年的住房研究小组(Housing Studies Group)的报告显示:截止到次年三月,各大城市议会都有正在进行中或者已下令批准拆除的高层街区(也包括高低混合式小区)。我这里列举几个城市的当年的报告情况[7]:Glasgow: 280 flats on a partially-built estate and four walk up blocks already demolish.Birmingham: Two blocks have been demolished; one scheduled for the spring 1987; two in the Summer 1987; one in 5 to 10 years; and a further eight in about 10 years. North Tyneside: 27 blocks in Killingworth and possibly five other blocks to be demolished. If these do go ahead, then the housing authority will have rid itself of all tower blocks.Liverpool: Two blocks demolished and an unspecified number to follow.Gateshead: Five blocks to be demolished.Manchester: 1018 flats on a mixed high and low rise estate already demolished.Hackney: Two blocks on the Trowbridge Estate already gone; two blocks scheduled for demolition; and a further three to follow.Rochester Upon Medway: Six blocks demolished; the remaining five to follow Medway: subject to structural reports.
事实上,上面所列举的大楼并无明显或确定的严重结构问题。比如关于North Tyneside市的Killingworth的27座楼,当局提供的拆除报告并未显示这些大楼有任何的结构问题。或者肯特郡Medway的Rochester区域高层塔楼在当时的报告中显示是因为:破坏了城市天际线,因而选择了拆除。无论如何,当时兴起的拆楼运动中,很多理由在如今看来显得颇为疯狂,似乎已经逐渐脱离一开始只是因为高层塔楼的结构安全问题,或者是街区的退化与混乱。就像是一股风潮,只管拆,可能因为太丑,可能因为太高,可能因为太乱,总之什么理由都可以。并且根本不考虑各种代价和成本。一段时间内,拆楼机日夜轰鸣,各地爆破声频起,高层塔楼开始逐渐消失在英国各大城市或者乡镇的天际线上。从一开始的十层左右住宅到后来的二十层直至三十层,无论多高,只要想拆,没有炸不掉的。当时的人们在远处欣赏爆破高楼是一件司空见惯的事,一些爆破区域设置了观景区,邀请民众和媒体到场观看高耸的塔楼顿时化为烟尘后重新恢复的蓝天与绿地。
根据当时各种拆除案例被基本归类为七大类:1.结构有缺陷2.糟糕的设计3.设施标准差4.不适合当时人口的潜在住房需求5.不受现有的和潜在租户的欢迎6.维护成本过高7.美学上的不可接受
甚至在1993年9月的苏格兰格拉斯哥,伊丽莎白女王广场22层的Hutchesontown住宅楼爆破时,观景区设置得离大楼太近,导致爆破的碎片瞬间击中当地61岁的妇女Helen Tinney而不幸逝世[8]。23. 九十年代英国伦敦Hackney Downs的Nightingale Estate爆破观赏现场,人们和媒体举起相机对高层时代的最后留念24. 1985年伦敦Northaird Point塔楼小区爆破现场
进入本世纪的2014年更是被英国人玩出了新花样。当时苏格兰格拉斯哥将于当年七月承办第二十届英联邦运动会,在四月,组委会宣布格拉斯哥郊区的住宅小区Red Road Flats的几座塔楼爆破将实时直播作为运动会开幕典礼的一部分出现在主体育场——Celtic Park球场的大屏幕上,展示给所有在场的观礼嘉宾观看。方案公布后立即在社会上响起批评的声音,呼吁组委会重新考虑“有尊严的拆除这些高楼,而不是娱乐,爆破高楼这并不是一个积极的国际奇观“,并且被爆破的楼附近的一座塔楼仍住着一些寻求庇护者,娱乐化爆破将是对寻求庇护者的一种漠视。因而最终出于安全原因,组委会取消了全球直播爆破计划,而是选择在次年的八月,将庇护者驱离开来后,一次性爆破了本该出现在开幕典礼上的六座高楼。[9]25. 1964年动工兴建的31层高的格拉斯哥Red Road Flats住宅小区,屹立了半个世纪26. 格拉斯哥民众和媒体在爆破现场见证楼群的最后一刻27. 有趣的是,这几座31层高的塔楼在当年10月11日爆破时发生了戏剧性的一幕,其中两座塔楼仿佛是不愿离世,不知何故并未完全倒塌,而是仍有十几层的部分矗立在废墟之上,最终只得动用拆楼机进行完全拆解
当然,拆除手段并非只有壮观的以秒为单位的爆破。比如同处格拉斯哥,兴建于1967年的30层双塔住宅Bluevale and Whitevale Towers就使用的是被称为Top Down Demolition method[10]这种至上而下的机械拆除模式。虽然拆除时间会长达数月,但稳定,安全且对周围环境影响更小。(之所以选择这种模式是因为临近铁路干线,爆破会严重干扰繁忙的铁路运输服务)28. 2015年其中一座塔楼已拆除至低层部分,另一座于次年被拆解完毕
其实一开始铺开的拆除确实是建立在对各种塔楼的现状评估所作出的相对合理的选择,但一段时间后逐渐开始矫枉过正,四处将塔楼视为六十年代的失败产物,拆除风潮才开始逐渐蔓延开来。同样的问题不止在英国上演,也同样蔓延至法国和其他欧洲地区。29. 兴建于1967年的法国里昂都会区的Minguettes住宅区,仅仅不到二十年的历史,第一座高层塔楼便于1983年6月9日被定向爆破30. 1983年开启的Minguettes住宅区拆除工作断断续续持续至今,几十座塔楼已夷为平地,但因六十年代建设数量太过庞大且国家政策问题导致至今仍有四十多座塔楼处于改造或者等待拆除状态(该区域年轻人失业率高达40%)
拆除就能解决问题吗?一开始也许是的,各地上演的大拆楼证明了当局的决心,即消除社会不安全因素,将其重建为更与人和谐相处的新社区。尤其是在英国,拆除的速度和数量遥遥领先其他国家,高层住宅的保有量迅速下降,很多城市的郊区开始逐步恢复成大片绿地或者低密度住宅区,生活品质再次得到提升。但是就如同迅速大建设所带来的大量问题一样,大拆同样又带来了一系列问题。
在高层热潮过后,更多样式新颖且设计更合理的低密度住宅逐步抢占住房市场,很快得到了大众的青睐,成为置业的首选之一。尤其是例如英国于1979年由铁娘子撒切尔夫人上台执政后开启私有化改革,更导致当时政府快速兴建的高层公共住宅被普通民众排斥,于是大拆理所应当地轰轰烈烈进行下去。但谁也没有料到日后的房价迅速上涨导致社会问题再一次变得尖锐突出,也就意味着再加速既有高层住宅的拆除势必会引发更大的社会问题。拆还是不拆,突然变成了一个问题。
于是拆楼运动在九十年代后期开始逐步放缓,尽管此时的英国高层住宅已经大幅减少,零星分布在一些城市的市区和广大郊区,当年壮观的高层住宅楼群多数已经被写进了历史档案。海峡对岸的法国则因为政治历史因素,以及移民潮的加速涌入等等一系列现实问题的积压下减缓了拆除。于是各国当局只能重复曾经尝试过的模式,即对楼体更新改造以接着供部分低收入家庭和其他社会弱势群体继续使用。这些更新不仅包括曾经仅有的技术类维护比如墙体保温,撤换老旧线网管道,防渗水以及有毒材料的更替等等,更重要的部分在于重建社区的积极氛围(这也是当年造成衰败的核心因素之一),比如对物业的水平进行提升,在区域周边兴建大型购物娱乐场所丰富居民的日常,兴建部分办公场所以促进当地就业,另外将地铁或电车等轨道交通线路延伸至这些大型塔楼住宅区域,以迅速将这些曾经倍感排斥的社区真正纳入到这个城市,让当地的居民真正获得应有的尊严和体面,布局新的教育医疗设施点,同时让更多的本地住户和新租户同时参与进小区的联合管理,以迅速回应大众的即时需求。例如法国政府于2003年8月2日颁布的国家法律“Loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine”[11]便是动用行政力量进行边拆除边重建同时进行大量的区域更新改造以打造符合当下的全新社区。31. 巴黎19区的Orgues de Flandre住宅楼群,左侧那座于2017/2018年翻新了外墙体,右侧那座仍然处于等待状态,两者对比相当明显
从世纪之交持续至今,虽然短期内这些塔楼仿佛回光返照一般又恢复了部分的活力,全新修复的外墙和绿地,刚就业的年轻人以及移民聚居的热闹气息,超市商场的落地,以及可以快速前往市区的公共交通。看起来好像问题有所缓解,拆楼不再是首选,但实际上隐忧仍未消除。除开当下社会大众仍然对高层塔楼的习惯性排斥,2017年6月14日的一把大火将伦敦北肯辛顿区域的Grenfell住宅大楼烧到只剩躯壳,造成72人罹难(包括一名腹中胎儿),74人受伤的重大惨剧[12],这才再次唤醒社会大众对这些上世纪疯狂建设的高层住宅的注意,口诛笔伐之下新一轮的拆楼又开始行动起来。32. 1974年竣工的Grenfell住宅大楼,高67.3米,24层
这件惨剧的发生是因为2017年6月14日的凌晨由居住在五楼的一户家庭的冰箱发生故障而引发火宅,住户迅速致电消防局,在消防队抵达灾难现场后要求住户留在原地等待救援。但不幸的是刚好大楼在去年完成了外墙整修工作,增加的防雨覆层里使用了大量易燃材料,并且大楼因无另外的消防楼梯和消防通道,狭窄的核心筒就如同一根烟囱的内部,于是大火从五楼迅速上窜,顷刻之间便烧至24层楼顶,同时整栋大楼也缺乏应急消防系统,各种不利因素叠加在一起造成了这起悲剧。33. 当日上午火灾仍未完全扑灭34. 可以清晰看出大楼的设计在火灾发生时犹如一根巨型烟囱,助长了火势的迅速蔓延,红色区域为起火点住宅
类似的火灾其实在上海也有过,便是2010年11月15日上海静安的胶州路公寓大楼大火(1997年建成,28层,85米,事发时正在进行外墙翻新工程),造成了58人死亡,71人受伤的悲剧[13]。
在Grenfell大楼火灾后,英国全国上下除了立即开始的塔楼隐患安全大排查外又陷入一片关于上世纪高层住宅所面临危机的探讨。在当年年底,苏格兰最大的住房理事会业主便率先宣布将在未来拆除所有高层塔楼[14],而彻底改变中央区域的天际线。尽管仍然需要大量和不愿搬走的住户进行协商沟通,倾听整个社区的意见,但拆楼工作一直在有条不紊地进行中。爆破也好或者机械拆除也罢,例如格拉斯哥住房理事会从2003年接管工作以来,已经陆续拆除掉90座高楼,目前仍然还剩123座超过12层或以上的塔楼等待下一步被解体的命运。
曾经经济繁荣时期兴建的大量高层住宅如今逐渐慢慢消失在欧洲各地的天际线中。
回答题主的问题:只要想拆怎么都可以找到理由的。尤其是当物业水平低下,一栋高层住宅缺乏应有的维护而破损到修复的费用远高于拆除的费用,甚至连修复都无法正常保障安全或日常生活的情况下,不需要任何手段,住户自己都会想办法另寻他处,空置率高的楼自然会被拆除。至于怎么拆嘛,爆破或者机械拆除都可以,甚至未来有更新的手段可以快速拆除也不是不可能。35. 2022年1月,意大利布雷西亚Tintoretto小区住宅拆除现场,大楼兴建于上世纪八十年代36. 2020年2月,意大利那不勒斯Vele di Scampia高层住宅小区拆除现场37. 2016年7月,法国马赛北部Malpassé区塔楼爆破瞬间38. 同样在2016年7月,英格兰北部的Blackpool市住宅塔楼齐爆破瞬间,城市恢复了二战前的天际线39. 2015年9月,苏格兰格拉斯哥Tarfside Oval小区集体爆破,瞬间化为尘埃
(我突然想起来去年夏天云南昆明集体爆破15栋烂尾高层住宅,场面可谓是壮观)(图源见水印)躺在地上的楼(莫名觉得有点萌)(图源见水印)
另外插个题外话,虽然欧洲有很多于战后兴建的高层塔楼处于拆除或者待拆除状态,但是并非所有的塔楼都有相同的命运。市中心核心地带的高层塔楼依然保养得相当不错,依然广受社会的青睐:
比如伦敦巴比肯中心塔楼:40. 建成于七十年代中期的巴比肯住宅塔楼群,42层,123米,坐落在伦敦核心区位置,临近地标圣保罗大教堂和伦敦金融城。优越的核心地理区位,错落有致的园林水景,楼下艺术商业综合体等各项设施齐全而备受欢迎41. 繁华热闹的巴比肯中心,租金也同样高昂
再比如巴黎13区的Les Olympiades住宅塔楼区域,同样保养维护的不错,位于小巴黎内,便捷的交通(地铁14号线十分钟可直达卢浮宫区域),良好的商业氛围(华人和越南人多聚居于此形成事实上的中华城)等等促使整个区域正向循环。(评论区有在巴黎的朋友反馈该住宅群并不太安全)42. 建于七十年代早期的巴黎Les Olympiades住宅群,十几座塔楼介于31-35层之间,高度均在百米左右43. 夜晚的塔楼群,入住率非常高
再次感谢大家对本回答的关注。对于很多人评论中热议的国情不同:中国人口更多,欧洲人口更少,因此中国只能修高层住宅。这里我想再次重申:并不是不能修高层住宅,高层住宅未来也并不一定等于垂直贫民窟。
全国比如北上广深等大陆一线城市以及香港澳门台北等两岸三地的核心城市兴建高层住宅完全是可以理解,产业高端齐全且人口大规模涌入,高层住宅的兴建的确是可以迅速解决刚需住房问题,并且相当品质的摩天豪宅也满足了富裕人士对于居住在都市核心区之上的观景以及社会地位之需求。
但是绝大部分二线城市一直向下到县城都铺开的高层住宅实则是没有必要,诸如重庆武汉南宁贵阳等直辖市/省会城市大规模兴建的40层以上的摩天住宅,例如贵阳花果园区域,楼高且密令人咋舌。个人认为在符合人口需求的规划下兴建小范围高层住宅以及多层/小高层住宅更适合中国的广大城市。
另外要避免高层住宅楼群贫民窟化,很重要的就是配套齐全且维护得当。如果一个高层住宅小区周围有良好的教育医疗资源,有便利的购物娱乐设施,有近在咫尺的地铁公交车站,配合高效运转的物业管理,是可以避免贫民窟化的(在欧洲现如今很多城市的市中心仍然有一些正面案例)。反之人口大量流出,周围配套匮乏,物业管理低能的容易拉起警报。
至于很多人想问怎么搬迁迁走的这个问题,首先是人口问题,人口不再高速增长甚至逆增长,城市化进程逐渐减缓后,大部分中小城市区域的高层塔楼不再吃香,因而售价/租金降低。部分楼群因为维护费用和安保费用太过高昂,而如果不维护缺乏改造的话,整栋楼会有安全风险,且会越来越严重。需要住户共同缴纳的高昂维护费用超过所能承受的能力,或者即便改造后也无法再维持数十年的安全和稳定,在大楼安全/治安严峻等多重负面因素下,多数住户会选择自愿折价脱手搬走/集体协商拆除重建,因此未来拆迁问题我并不认为是一件非常棘手严峻的问题。
最后就是部分人想知道欧美如今新建的超高层住宅的模样(也为了和半个世纪前由政府操刀兴建的大型住宅塔楼群进行对比),这里为了保持实效性,我选择谷歌街景截图,截取部分城市的新建高层住宅:
可以很明显看出,欧洲城市(或者说整个西方)现在兴建的高层住宅模式为绝大部分均由两三栋超高层围合而成,造型高度各异,且几乎均为玻璃幕墙,或拥有大型观景阳台。材质用料高级,当然售价也不菲,也配备有高水平的物业管理。(与半个世纪前快速兴建的大规模整齐划一且内部空间狭小,设计不合理,并且材质低廉的高层住宅小区完全不同)英国伦敦vauxhall区域英国伦敦canary wharf金融区住宅楼群意大利米兰Porta Nuova区域高层住宅楼奥地利维也纳新建高层住宅荷兰鹿特丹新建高层住宅英国曼彻斯特新建高层住宅楼群
图片来源(依照顺序):1.http://glasgowhousing.academicblogs.co.uk/red-road-and-pearl-jephcotts-homes-in-high-flats/2.https://www.theguardian.com/uk-news/2015/oct/16/red-road-flats-high-rise-glasgow-chequered-history3.https://urbanglasgow.co.uk/glasgow-in-the-1960s-70s-80s-around-the-city-vol-2-t1748-s340.html4.https://www.reddit.com/r/Scotland/comments/g350h5/the_old_and_the_new_gorbals_1968_image_oscar/5.http://www.archetipo01.it/2019/01/19/anni-60-edilizia-milano/6.https://www.dailymail.co.uk/news/article-10647621/Back-1950s-UK-faces-return-living-standards-not-seen-70-years.html7.https://www.parishabitat.fr/a-la-une/8.https://www.leparisien.fr/val-d-oise-95/les-grands-ensembles-au-cinema-du-symbole-de-la-modernite-a-celui-de-la-misere-18-11-2019-8195571.php9.http://www.arivista.org/riviste/Arivista/418/21.htm10.https://www.defense-92.fr/histoire11.https://www.blog-stefanobartolini.com/il-grattacielo-di-cesenatico/12.https://bbcc.ibc.regione.emilia-romagna.it/pater/loadcard.do?id_card=15233813.https://twitter.com/WaldoKanto/status/1099617386901225472/photo/114.https://twitter.com/renaud_epstein/status/125141289569659289715.https://twitter.com/renaud_epstein/status/131445181975885824016.https://twitter.com/renaud_epstein/status/50525842882744729617.https://www.architecture.com/explore-architecture/inside-the-riba-collections/people-in-high-places18.https://www.researchgate.net/figure/Ronan-Point-apartment-building-progressive-collapse-16-th-may-1968_fig1_28001150419.https://twitter.com/hol__smith/status/127034676213444608120.https://www.skyscrapercity.com/threads/milano-sparita.1232367/page-487721.https://www.vesuviolive.it/vesuviolive-it-blogs/65361-scampia-e-secondigliano-voglia-di-rinascere/22.https://www.liverpoolecho.co.uk/news/liverpool-news/notorious-birkenhead-tower-blocks-confined-2233415023.https://www.theguardian.com/cities/gallery/2015/jul/24/last-days-london-in-pictures-colin-obrien-photographs24.https://twitter.com/memoire2cite/status/122436051606529638925.https://www.devilsplantation.co.uk/red-road/26.https://www.theguardian.com/uk-news/video/2015/oct/12/red-road-towers-glasgow-flats-residents-react-demolition-video27.https://www.scotsman.com/regions/glasgow-and-strathclyde/red-road-flats-apology-over-failed-demolition-149281628.https://commons.wikimedia.org/wiki/Category:Bluevale_and_Whitevale_Towers#/media/File:Bluevale_and_Whitevale_Towers_during_deconstruction.JPG29.https://fr.wikipedia.org/wiki/Fichier:Démolition-tour-minguettes.jpg30.https://immobilier.lefigaro.fr/article/aux-minguettes-la-destruction-des-barres-hlm-reprend_3132f5f6-9203-11eb-8804-00a9374ab700/31.https://immobilier.lefigaro.fr/article/voici-la-vue-dont-on-beneficie-depuis-le-plus-haut-hlm-de-paris_76c7f586-a154-11e9-b82e-7537cbeba650/32.https://www.ribaj.com/intelligence/grenfell-tower-history-lancaster-west-estate-london33.https://www.mdpi.com/2571-6255/2/1/11/htm34.https://www.researchgate.net/figure/Fourth-Floor-Plan-Analysis-of-Cause-of-Fire-5_fig3_32920947335.https://www.skyscrapercity.com/threads/brescia-foto.569003/page-2836.https://video.corriere.it/cronaca/scampia-via-demolizione-vela-verde-l-ultima-rimasta-quattro/d1eee5a8-53d5-11ea-a963-13c45ec676cd37.https://www.francebleu.fr/infos/societe/marseille-la-tour-b-des-cypres-est-tombee-ce-jeudi-matin-10h27-precises-146909173338.https://www.dailymail.co.uk/news/article-3717055/Blackpool-residents-watch-landmark-tower-blocks-demolished.html39.https://www.glasgowtimes.co.uk/news/13772096.three-tarfside-tower-blocks-demolished-in-glasgow/40.https://en.wikipedia.org/wiki/Barbican_Estate#/media/File:Barbican_towers.jpg41.https://www.fondazioneflaminia.it/archeologa-al-barbican-art-gallery-di-londra/42.https://vivreparis.fr/une-seconde-vie-se-prepare-pour-la-gare-des-gobelins/43.https://it.wikipedia.org/wiki/Italie_13#/media/File:Vue_de_la_porte_d'Italie_sur_Paris.jpg
现在的问题还是信息不透明,信用损耗殆尽,根本就不知道恒大的资金缺口到底多大,有没有非恒大而是相对独立客观的第三方来进行风险评估,对于一个频繁失信的企业来说,预计需要2500-3000亿元的缺口本身就是缺乏信任的。
其次,金融体系的一般规律,信用越好的,信贷的成本越低,更容易从市场上融到资金,相反信用越差融资就非常困难,且成本非常高,资金缺口本身就缺乏信任,融资的渠道基本被卡死了:
理财暴雷,金融创新的一种,这条路是走不通的,即便把承诺收益再次给到10%-12%,吃了一次亏,再敢投钱的人就很少了,当时的规模大概是400多亿,主要是相关人员做的非常不地道,有内部人员在暴雷之前提前支取了理财,不仅拿走本金还拿走了高收益,后边的人就只能吃下这个损失,当然你要说为了10-12%的收益冒险游戏的投资者是否值得同情,仁者见仁了,可以确定的是再抛出高收益肯定是不行的。
银行贷款,这条路有可能,因为我们经济体的银行受政策约束还是要大一些的,如果政策要求救恒大,还是会考虑为信用受损的企业输血的,前段时间甚至都出现了房企发放贷款的免责条款。但银行也是有自己的规则,信用贷款很难达到千亿规模的额度,肯定要拿资产做抵押的。就回到了最初是的问题,恒大还有哪些核心资产且之前没有做抵押,如果有恒大可能更早就已经抵出去换钱了,不会到现在,那么恒大这条融资也是有压力的,资产是弹性的,但债务往往是刚性的,尤其是违约过的企业,没有抵押物银行有时候也是爱莫能助。
借壳上市,可惜恒大没扛到政策放开,把风险转移给股民是很多企业化解风险的办法,现在这条路也不好走了。境外债也在协商债务置换,新债券年限4至12年、年息2%至7.5%;前三年不付息,第四年初开始付息、付本金的0.5%,债务重组都有困难,发新债的可能性更小。
总结起来,现代金融体系建立在信用之上,各国都不例外,失信不止对企业打击,对银行打击也很大,对于一个多次失信的企业来说,想要从正常的金融市场融资是非常困难的,现在更多的关注点可能还不到恒大怎么花钱,而是他们提出的融资计划基本都很难实现,简单理解就是没人敢借给他钱了。
这事我有发言权,13年买在燕郊,是燕顺路尾端那大楼盘,买的那会房价不到1万,16年后半年到2017年初,燕郊房价突飞猛涨,我那小区因传门口就是地铁口,三河那帮领导还搞了一个开工仪式,我们小区房价高达三万七八了,我那房子很受欢迎,纯南的小二居室,楼层好,朝向好的,差点一度冲上四万一平。那时候,我已在外地工作,频繁接到中介买房电话,说他们有客户很想买我们那房子,后面直接开价300万,当时形势一片大好,就没考虑卖,现在想来很是后悔,那会没高位套现,错过了人生中最大的一波红利。
没想到,17年下半年新政限购,要求要有当地三年社保才能买房,消息一出来,大家全傻眼了!买燕郊的大都bj上班的,谁能有燕郊社保?无疑提高了门槛,想买的没资格,有资格的本地人买不起,燕郊房价就开始大跌了,加上中间地铁站点变化,到2022年我那小区差不多到1.4-1.5万,已不只是腰斩,是腿斩了。
现在放开限购,燕郊又开始有小涨幅,现在18000左右吧。
随着京唐城际铁路12月30日开通,燕郊正式融入北京半小时通勤圈,及地铁22号线2025年通车,从燕郊到副中心政府仅仅需要10分钟,到北京国贸CBD只需要30分钟,还有检查站外移,没有检查站的阻碍通勤时间至少会节省30分钟等利好,相信燕郊在近二年内会回到了应有的价值3万以上。
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4月3日
写完回复后有很多网友评论,说燕郊怎么可能还能涨到3万,胡编乱造,你怎么不去梭哈,但凡你有智能手机,最近看了北三县新闻,你就会知道燕郊的价值。我是已经没有首付,有二套房贷,不想给自己这么大压力,所以没有去负债再买,且现在燕郊也很难以低价买到房子,这贴会经常更新,我们且看后续涨幅。
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10月14日
已过半年来更新下,首先声明一点,我买燕郊不是炒房,是13年那会在北京东边工作,是刚需,北京太贵了,才去买燕郊的。
近半年政府发布了很多房地产调控政策,连北上广深都开始脱裤子了,认房不认贷、降低首付、降价存量房贷款利率,甚至广州都放开郊区限购,但效果嘛,顶多就管用一星期,一周后,恢复原样,萎了,房价还是往下掉,这是原来我想象不到的,也一线城市都救不起来,燕郊怎么能幸免?燕郊靠的是什么,是北京,北京房价起来,燕郊怎么可能起来。
原因是啥?是老百姓没钱,想买的人买不起,有钱的人又不缺房,本质上是收入稳定的问题,是信心和预期的问题,所以需要“富民”,不然刺激政策再多,都没啥卵用,没钱买,这和给半截身子埋在黄土里的人灌伟哥,指望他硬起来没啥区别,压根不现实好嘛。
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2024年3月8日
距第一次回答这个问题已1年,现在燕郊二房贝壳显示只能买120左右,比一年前又降了30万,比最高峰300万降了百分之六十,真的无语了 ,但我还是要坚持到25年燕郊通地铁,检查站外移,我的不信了它会不涨。
去年底的时候,我曾在知乎感慨我的意难平,我自己是个多房持有者,但是我希望地产能在坚持Zero的政策中被干碎,否则真的对不起那几年的旅游、餐饮、教培的“牺牲”........我没有站在自己的屁股角度思考问题,干碎地产长远来看就是最好的出路......
我相信楼部长不可能不知道现在羸弱的地产加上房产税会发生什么,但是我认为他一定是真正热爱自己的国家,热爱这里的人民才会有这样的建议。
任泽平是个理想主义者,他希望中国可以经济复苏回暖,民众就业和收入水平达到19年后,再健康的发展地产,但是我觉得这种可能性很低了。
我觉得楼部长的建议可能更有用,我之前还在呼吁银行们是否可以调整利率上浮群体的上浮利率,减轻一些人的压力,现在我反倒乐见银行们坚决不调整了。
因为提前还贷和挂牌出售已经在教银行和地产做人了,各大城市二手房挂牌量疯狂突破十五万、二十万套的新闻频现。
就目前的形势而言,房产税可能是为数不多拥有在极短时间内“彻底将地产向下击穿”的有效手段。
很多人说地产崩溃后,日本失去了三十年,但是在我看来并没有,因为日本通过三十年时间把GDP中地产和地产相关产业的份额逐步置换为其他制造业、工业的份额,看似滞涨实际上这算是一种进步,不是嘛?
税收是永恒的话题,关键是向谁收的问题,
国内税收改革的大方向应该是:重直接税,轻间接税,重资产税,轻劳动税,重存量遗产税,轻未来透支税。
我国现在明面税的前四税源,增值税、企业所得税、个人所得税、消费税。间接税是增值税和消费税,占比超过一半,最终都要转嫁所有消费者,虽然消费者没有直接交钱,但购买的所有消费品都在交税,税收主体虽然是企业,但承担的群体是所有消费者,就业也是企业在贡献,增加企业的成本同时会增加就业的压力。
直接税则无法转嫁,比如个税,收入多少钱,扣除之后该交多少交多少,且往往设置累进税制,收入越高,纳税的比例越高,尤其是在调节贫富分化的功能上,直接税较间接税有显著的优势。富人和穷人都够买相同的一台电视,交的税一模一样,但税收占家庭的财富占比则差异极高,相反直接税则可以免除维持家庭再生产支撑部分的税收,比如起征点以下的不需要缴纳个税,且收入越高的税率越高。过度依赖间接税而忽略直接税,在调节贫富分化上很难有突破,因为间接税不管多少,最终总会转嫁到普通消费者头上。
个税这种直接税占比提高虽然是一种进步,但现在也存在很大的问题,重工薪税,轻资产利得税,首先要扩大征收的范围,也就是把各类的收入要更多的纳入到个税的综合汇算里面,而不是流一些口子。现在的个税最大的约束是拿死工资的劳动税,而真正的高收入者对外宣称自己不拿工资甚至只拿1块钱的工资,但交税工薪真的就比不交个税的群体收入高吗?那差的可不是一星半点。如何把真正的高收入群体纳入到个税征收范围才是未来的改革方向,赚多少钱交多少税,而不是靠劳动赚的钱要交税,而高收入的非劳动群体群体反而少交税。个税综合税制改革以来,仅依靠个人恩怨爆出来的追逃税少说也有几十亿了,很好奇没有私人恩怨要闹的鱼死网破的还有多少逃税漏税。
最后说说房地产税,属于直接税一种,无法转嫁给他人,有人说的转嫁给租客,房租只和当地的平均收入有关。房地产税完全可以设定为累进税,持有的房子越多,缴纳的比例预计越大,发展的红利有的是,房地产供给也有的是,最近不又开始去库存了么,不过资产未必在真正的刚需手里罢了,大量的非必要需求抢占市场供给,且不需要为此付出太高的成本,尤其是买的早完全可以覆盖利息之后还大赚。
最近的二手房挂牌量激增也能说明,持有房子价格涨不动以后,投资投机属性不在,大量的房子都会重回市场,反而是给真刚需的让利,你想变现,大家都想变现,能高位套现的毕竟是有限的,割肉出让才是常态。现在是房地产增值无法覆盖利息和物业等费用,如果增加房地产持有税,会进一步加大投资房子的回流市场,配合空置税,愿意卖就得让利,不想卖还不想出租还得额外的交空置税,迫使房子真正的发挥其居住属性,实现房住不炒。
同时,一定要尽快推出遗产税,让财富传递过程中存在损失而不是放大,从周某和最近的鲶鱼事件可以看出来,我国四十年接近10%的增速、存量财富多的是,过去既不需要缴纳太多个税,还可以完全无损的传递给下一代,子子孙孙无穷尽也,加上现在的税收体系,重劳动税,轻资产税,还伴随着的资本收益压过劳动收益,这些财富传代不仅不损失,而且被放大了,比如想去任何想去的平台,高阶层群体相互给个便利,一起去瓜分发展红利,还不用缴纳太多的税,贫富分化传代变成坚实的社会僵化,越来越多的年轻人选择不参与,增量做不上去时,积攒的发展矛盾更快的激化。
最重要的是,地方有了稳定的税源、不需要过度依赖土地税这种,不仅间接,还是隐形的税收,征收对象多是年轻的中下层群体,让年轻人拿过去几十年六个钱包的储蓄和未来二三十年的未来收入来交税,本质就是未来税,未来都透支掉了,包括本该出生的人口。
所以,房地产税只是未来的税收改革的一环,真正的改革应该系统的推进,降低间接税,增加直接税,降低劳动税,增加资产税,降低未来透支税,增加存量遗产税。
我说我只会根据所看到的信号,做出分析和推理,而不会去预判一个结果。
即使我对这个结果无比笃定。
所以什么时间可以抄底买房?答曰——等信号!
信号非常明确,一个是流动性的边际宽松。
最直接的,就是美欧加息周期结束,开始降息,直至接近0,这意味着全球流动性的大范围改善。
房价的极限,就是居民负债的极限,未来房价走向 房价的极限在哪? 叶泊枫-知乎结局全文后续
只有居民的利息支出小于收入增速,房价才可以维持得住,否则就得继续下跌。
有人说,维持房价横盘,推动居民收入上涨也可以呀!
不可以!
房地产的逻辑不变的话,收入分配的逻辑就不会变,居民收入也就不会上涨!
房产税一定会来,不光因为它是直接税、资产税,是更公平更科学的税种,
还因为随着财政形势的恶化,它必须出台,否则很多东西都玩不转。
历史上也一直是这么演绎的——任凭你反对派阻力再大,也大不过内阁和户部的焦虑!
至于现在,是宏观债务极限正经受压力考验的关键时期,所谓君子不立危墙之下,最稳妥的,肯定是卖出资产,减少负债,远离危墙。
这两个信号都快要来了。
谢邀。
字词,但估计还是在试探。
普遍式的房地产税是条鲶鱼,搅动的方面包括且不限于:
一,可能推动半永久产权。
你掏100万买房,保守估计,土地出让金和税费能占一半;
如果算你这100万的全流程税费,也就是房地产商拿你的钱去买水泥请工人的上下游环节,那政府拿走了接近七成。
大家过去只是嘟囔几句,是因为有七十年产权在,这笔钱就相当于对国有土地的租金了。
这不就是一种变相房地产税?
如果再落实普遍的房地产税,就是税上加税,还是年年不断的直接税。
高涨的问税情绪不说,很多人必然要发出灵魂质疑:这块土地和我的关系到底是什么?为什么我要为一个土地使用权交两道钱?
所以我盲猜:如果真的普遍落实房地产税,也就是免征面积较小多数人有份(现在土地出让收入是房产税的近20倍,收得太少不济事),那大概率会同步一种“半永久产权”。
例如拓展现在的到期登记制度,只要你愿意续登产权,房子就是你的,房地产税你也得交。
只要不是高层危楼被强制回购,小破房你修修补补,有可能慢慢传个百年。
这倒也符合现代民法典的逻辑,我不反对。资产税的前提是我拥有这个资产,租赁般的使用权你收我个寂寞。
但这会引发一个更深层的思考:
土地所有权是社会制度的核心体现。
二,对政府干预市场的倒逼改革。
有很多人是“低工资+高资产”的。
有的是家族上岸人,手上屯着多套房,机关福利托底日常开支,每月三四千也能过爽日子;
有的是挣扎进城人,六个钱包换一套房,倒霉点再遭遇中年失业、房贷养娃养老三连击。房子虽然几百万,每年存不下两三万。
如果开征空置税,他们不少人都会选择抛,价格是肯定会砸一段时间的。
问题来了:地方同样持有庞大的本地土地储备,还拿去做了抵押。他们愿不愿意坐看这些人砸盘拉崩房价,进而连环雷炸到自己的融资平台?
总不能老是一边二手房大跌、一边地方打击开发商“低价抛售”一手房(前两年就这样)。这么搞几轮,地方的投资信心就崩了。
这也是房地产税的核心:收钱可以,为什么收这个数?为什么说我的房子值这个钱?
如果你说我的房子值这个钱,那市场上认么?我拿你这个价去卖能出手么?
成熟做法是基于市场定价,政府再让点,把总估值压低些。但意味着压缩政府干预市场的力度,甚至是彻底解禁限购(潜在买家越多价才高,税才多)。
三,央地关系。
我觉得这块是决策口真正在意的。
地方去年很惨,土地出让收入减少21.6%,而且以后大概率也回不了多少,新常态。
但上头也不好救。
去年国内增值税同比下降23.3%,虽然是因为留抵扣税,但你也没法贸然增回去;
今年1至2月的消费税又下降了18.4%。
也就是中央税和地方财政都有压力。很多地方还抱着“你不会眼看我一个地方破产”的心态,但上头已经明确了“谁的孩子谁抱走”。
没这个能力知道伐?
因此复苏刚复个鸟(现在离老楼的“经济转为正常增长”起码还要一年),就开始热烈讨论收税问题。不是过于乐观,而是时不我待。
进一步划分事权,给你地方一个房地产税的口子,收多收少是个缘,你自己斟酌。
台面下,估计也会降低部分地区的GDP KPI权重。不考核你们这个了,你们也别超前负债过度投资,搞什么省际城际竞争了。稳住一亩三分地的基础民生才是正经。
央地关系进一步摘开。有些地方会更加低眉顺眼,有些地方则有望超越94年。
当然,这都是阁楼上的故事。对于咱,那就是发展不平衡会得到财税机制的确认。
总之,税这玩意,是人与人之间最“硬”的关系。
强制力,而且拿的是钱。
从刺激社会治理的改革角度,字词。
从现在的一团乱麻角度,观望。
但再怎么观望,不改变缺钱这个现实,所以总会有新税蹦出来。
希望是一次契机,而不是囫囵吞枣。
闲聊公号:王子君的碎碎念。
在楼市寒冬里,最可怜的永远是普通人。
正解局出品
前几天,中国国际电视台报道了一个消息。
在韩国首都首尔,一个叫孔贤淑的女房主有点绝望:
她要卖房,在一年半前把房子就挂出去了,价格下降了15%,但到现在根本没人来看房。
慌得不行的不光是二手房主,新房的开发商更急。
韩国有开发商打出广告:买房送奔驰。
还有开发商更实惠,只要到访,看样板间,就送Chanel手袋和苹果Air Pods。
也有打土豪牌的,买房返金条。
开发商急,二手房主更急。
楼市的地雷要爆了,每个人都想着比别人早一步跑出去。
这就是现在韩国楼市的真实情况。
韩国开发商的广告
韩国楼市,堪称亚洲,甚至是全球之“妖”。
其中,又以首都首尔最甚。
韩国总人口5100多万,其中,950万居住在首尔,占比18.6%。
如果算上流动人口,还要增长50%。
首尔很小,不到北京昌平区的一半,面积只占韩国全国的0.6%。
如果再加上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等,所谓的韩国“首都圈”,集中了韩国50%以上的人口。
人稠地狭,首尔楼市也创造了一个巨大的神话。
房价持续疯狂上涨。
在过去5年,韩国房价整体上涨了差不多80%。
2022年首尔中心区域平均房价超过15万元人民币每平米,位居全球第2(第一的是香港);外围区域也超过7万元人民币每平米,居全球第3。
房价疯狂上涨的结果,大家应该不算陌生。
最直接的结果是,人口灾难。
韩国年轻人希望先买房,然后才会考虑结婚。
但已经飞上天的房价,年轻人怎么能够得结上婚呢?
所以,韩国单身家庭已经超过30%。
2022年韩国结婚登记数量下降到19.2万件,是50年多来最少的。
随之而来的,是出生人口雪崩。
2022年,韩国总和生育率下降到0.78,再创新低,在主要国家中排名倒数第1。
其中,首尔的生育率更是低到尘土里,只有区区0.59。
我们知道,要维持人口规模不缩小,生育率要在2.1,韩国这个出生率已经低到让人感到费解、可怕了。
哪怕是少子化问题缠身的日本,出生率也还有1.3。
难怪有一个说法是,韩国将是全球第一个灭亡的国家:不战而亡。
韩国虽然已经是发达国家,但是根据知名民调机构益普索集团发布的《2023年度全球幸福感》调查报告,在32个国家中,2022年韩国人的幸福感排名第31,只比匈牙利高。
只有34%的韩国人“感到人生充满意义”,在所有国家里是最低的。
前段时间,有个报道。
首尔一个叫郑智贤的31岁男青年,身穿西装,还在胸口插着一朵鲜花。
在很多亲人的见证下,庄重宣誓:
终生不婚。
“余生,珍惜并爱护自己。”
而他还出了一本散文集,名字叫:我的房子,它一直遥遥无期。
更有些讽刺的是,他从事的工作就是房地产开发。
不婚典礼邀请函
不过,去年以来,韩国的房价就开始跳水。
房价不断刷刷刷地下跌,房价永远涨的信仰被打破。
就出现了文章开头说的,新房卖不出去,二手房更卖不出去。
新房库存量达到10年来最多,过去一年里,增长了1.5倍。
有个韩国特色的东西,助长了韩国房价的暴涨暴跌。
这就是:传贳(shi,第四声)房,也叫全租房。
这是韩国的特色。
传贳房什么意思?
在韩国字典中,“传”是指传给或转交,“贳”是指出租或租借。
简单说,就是房客按照房价的一定比例(一般在50%~80%左右),给了房东押金,就可以“免费”住,不用再交房租。
一般是两年为期,房客退房,房东全数退还押金。
这个看起来有些不可思议。
你想想,在中国,不说一线城市,就是很多二三线城市,一套两室一厅的房子,也动不动两百万人民币左右。
按照韩国这个做法的话,相当于就要付超过100万人民币!
韩国的一处租房广告
可正是这个“传贳”制度,放大了楼市暴涨暴跌的风险。
初看起来,房东不收房客房租,“免费”给房客住房。
房客也相当于有了“强制储蓄”,把买房钱攒下来,等攒够了钱就能买自己的房子。
看起来,是双赢。
甚至银行还给房客放传贳贷款,也就是押金都可以贷。
但其实,哪有那么好的事情?
房东拿到押金之后,基本上都会去投资,用投资的收益来当作房租。
但问题是,利益最终会毁掉一切美好、不切实际的设想。
房价不断上涨,房东拿到了房客的押金,转而去买更多的房子。
等两年后,把房卖了,押金退给房客,还能大赚一笔,继续去投资买房。
就这样周而复始地操作。
结果是,有房的人,手里的房越来越多。
而租客拿到押金,才发现,“强制储蓄”的这么一点钱,远远跟不上房价上涨的速度。
只能继续“传贳”,继续给房东打工。
图片来源:唐燕等:《基于融资和储蓄理念的住房供给途径》,《国际城市规划》2016年第1期
问题是,树不会长到天上去。
房价,当然也不会一直涨。
从去年开始的这轮下跌,很多人不得不抛房抢跑,不然两年后,可能连押金都亏没了。
结果抢跑的人越多,市面上的房子就越多,买房人就想着等等看,成交量越来越少。
结果,只能爆雷。
前两年,有房东通过传贳房,攒下上千套房子,资金链断裂,还不上押金,跑路了。
韩国人居研究院测算,如果未来房价下跌20%,那么,就有40%房东还不起房客的押金。
想想那是一幅什么场景!
房客损失的不是一个月、两个月的租金,而是半套甚至大半套房子。
如果贷了传贳贷,还要继续还贷。
就像有人买了一个烂尾楼,楼烂尾了,贷款还要还。
不气死人才怪。
风险估计数据
前几年,韩国年轻人为了买房,“连灵魂都拿去”贷款。
在2022年,韩国家庭平均债务第一次超过9000万韩元(约合47.6万元人民币),而在10年前,这个数字不过是5000万出头。
这里面,大部分是房贷,或者传贳贷款。
韩国是世界上负债最高的国家之一
前段时间,著名的《经济学人》报道了一个案例。
33岁的金明洙(Kim Myung-soo),他在首尔蚕室区的一套公寓已经贬值了差不多40万美元(约合275万元人民币)。
妻子怀孕33周。
现在,先不说房子能不能卖掉,就算卖掉,连贷款都还不上了。
他无奈地说,“2021年买下这套房子是我一生中最大的遗憾之一。”
寒冬来临,首先被冻到的,永远是衣服单薄的人。
原来源:“买下这套房子是我一生中最大的遗憾”:韩国楼市就要爆了
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